第壹金融：房地产企业供应链金融保理融资模式探讨

  近几年，商业保理作为企业新的融资渠道得到了快速发展，对于资金密集型的房地产行业而言，在房地产调控不断加严的背景下，房地产企业拓展新的融资渠道变得尤为重要。因此，探讨供应链金融保理融资在房地产企业的应用具有重要意义。

  按照房地产企业的开发流程，房地产企业开发建设过程主要可分为建设阶段、预售阶段、运营阶段三个阶段。在建设阶段，房地产企业应付施工单位及供应商的应付账款即为施工单位及供应商的应收账款；在预售阶段，房地产企业的应收账款主要为应收售楼尾款；在运营阶段，房地产企业的应收账款主要为应收持有物业租金、物业管理费等款项。因此，结合商业保理的运作模式，房地产企业可应用商业保理环节主要有：建设阶段应付施工单位及供应商的应付账款、销售阶段应收售楼尾款、运营阶段应收物业租金等。

一、房地产企业商业保理运用的模式

1.通过反向保理，实现建设阶段融资

  房地产企业在开发建设阶段需要向施工单位、材料供应商及服务供应商等供应商单位支付大量的开发建设及建筑材料采购资金。此前的传统方式是在房地产项目满足银监监管要求后，通过银行开发贷款方式取得授信后，由房地产企业根据合同付款约定安排提款并直接向供应商单位支付。

  在上述交易模式的基础上，引入商业保理后，房地产企业可以通过延长合同付款账期并给予供应商单位延长账期补贴的方式实现融资。供应商单位在原合同约定付款时点，将其对房地产企业的应收账款转让给商业保理公司，并收取对应款项；在账期延长期到期后，由房地产企业直接向商业保理公司兑付到期的应付账款，并承担账期延长期对应的保理费用。

  按上述分析，通过反向保理，在供应商单位利益不受影响的前提下，房地产企业可通过延长账期的方式实现融资。

2.转让应收账款，加快回笼资金

  在房地产企业商品房销售过程中，购房人与项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》或《商品房买卖合同》后，购房人可以选择一次性将款项全额付清，或者通过先行支付部分首付款，剩余购房价款则通过申请银行贷款或住房公积金贷款或与项目公司协商由购房人自行分期付款的方式进行支付，该部分剩余购房价款即为房地产企业售楼的应收账款；此外对于房地产企业开发的自持物业，在进入运营期后，其出租物业形成的应收租金也是房地产企业应收账款的一部分。

  在信贷规模不断收紧的环境下，房地产企业可在上述应收账款确认后，将其转让给商业保理公司，提前收回应收款项，加快回笼资金。

二、房地产企业应用商业保理的障碍

1.房地产企业供应链较为复杂，引入商业保理，协调难度较大。

  因商业保理是针对应收账款提供的服务，在房地产企业通过反向保理实现融资时，必须取得供应商单位的配合和支持。而房地产企业的供应链较为复杂，涉及到较多的供应商单位，在原有合作模式下推行商业保理模式，需要做大量的外部协调工作。

  同时，房地产企业开发专业性较强，引入商业保理对房地产项目成本预算、招标采购、资金管理等均构成影响，需要内部各专业部门协调和梳理一套新的流程和模式，来加强房地产项目的管理。

2.影响房地产企业开发的因素较多，应付账款不均衡加大保理难度。

  房地产企业在开发建设过程中，受报建、设计、环境、政策等多方面制约，其工程建设进度将受到不同程度的影响，而工程建设款作为房地产项目开发建设的主要投资支出，直接决定了房地产企业应付账款（即供应商的应收账款）的特征为波动幅度不均衡。

  因商业保理的标的是应收账款，一般而言，应收账款越均衡，商业保理的各个业务环节越容易控制和操作。例如：传统的生产企业和贸易企业，因其应收账款具有一定的规律，相对来说更容易引入商业保理。但房地产企业特别是中小房地产企业，受行业特征及规模影响，如引入商业保理，其应付账款的不均衡将对其资金管理提出更高的要求和难度。

3.受房地产政策影响，预售资金监管影响商业保理业务的交易结构。

  根据相关政策规定，房地产企业预售资金需进入监管账户，受房管局和监管账户开户银行监管。传统方式下，房地产企业应收售楼尾款均由按揭银行或购房人直接汇入监控账户。房地产企业在将应收售楼尾款转让给商业保理公司后，收回款项是否进入监控账户，以及在叙做保理业务后，售楼尾款实际收回时是否仍要求进入监控账户，目前相关政策并未明确，因此这种不确定性也会影响房地产企业商业保理业务的交易结构。

三、房地产企业应用商业保理的对策

1.房地产企业应结合商业保理业务特点，形成一套新的管控模式。

  房地产企业应将房地产项目开发建设与商业保理业务融合起来，从项目前期的成本预算、招标采购、资金筹划就开始将商业保理的各项要素考虑进来，并对供应商形成一套新的管控模式。

  同时，房地产企业应不断提高自身的议价能力，充分运用商业保理，减轻企业的财务费用负担。

2.房地产企业应加强项目计划管理和拓展，通过优化管理和规模效应，使应付账款更可控。

  房地产企业应不断加强项目开发计划管理，并积极拓展新项目，从而通过有效的管理和规模效应来减少外部因素对项目开发进度的影响，使得企业的应付账款更均衡、更可控，降低叙做商业保理业务的难度。

  作为一种新的融资方式，商业保理在房地产企业的应用具有很大的空间，房地产企业应通过不断完善和优化自身管理，将商业保理融合到项目开发建设中。第壹金融一直深耕于房地产企业供应链金融保理业务，此前已为诸多百强房地产企业提供过融资服务，目前第壹金融正在打造以科技赋能金融发展，通过“区块链”、“大数据”、“平台化”等一系列的理念创新、模式创新、技术创新来提高房地产企业的融资成本和融资效率，拓宽房地产企业融资渠道，促进房地产企业的整体发展与升级。