疫情冲击下的房企前期开发境外融资新模式的探讨

  2020年突如其来的疫情打破了以往房地产销售市场繁荣热闹的开年方式，多地市场迅速进入速冻状态，叠加消失的还有三四线返乡置业高潮，房地产行业销售交易量锐减。开发商的销售回款障碍给存量贷款的资金机构造成了很大压力。当前，大部分机构都已对存量贷款开展风险排查，并要求补充相关的风控措施，在新增业务方面，对交易对手的选择、区域、融资期限、风控的要求等则变得越来越严格。在此背景下，保持畅通的融资渠道对房企的资金流安全而言更加重要。

  在新冠肺炎疫情全球蔓延严峻形势的当下，中国政府强有力的防控措施和防控效果赢得了世界的瞩目，中国经济的稳定性和优越性也让外资更加坚定了对中国的投资信心。从第一季度房企的境外发债数据来看，境外资金对境内房地产的看好毋庸置疑，疫情期间外资抄底的现象也愈发明显。除公开市场融资外，境外资金机构对境内房地产项目的前融参与度正在大幅上升，以下就市场主流境外资金机构对境内地产项目的前融业务情况做相关总结，以供同业人士参考。

  一、境外资金前融放款主体的选择。目前市场上境外资金机构对境内房地产项目的前融放款主体主要分为两种情况，第一种是境外机构在境内设立的WFOE（外商投资企业）通过明股实债或股加债的方式对房地产企业的区域公司或项目公司发放融资款，第二种是境外机构和资金直接对房企的境外主体放款。

  二、境外资金参与房企前融的主要投资范围为以下四种类型项目：
  1. 城市更新、棚改、旧改一二级联动项目：已经列入棚改或旧改计划，且获得项目批文等资格。
  2. 拿地配资。招拍挂拿地及勾地项目优先，且已经跟政府签订投资协议的项目。
  3. 并购融资。开发商直接收并购项目，地块干净，不存在债权债务纠纷或债务已经剥离的项目。
  4. 在建工程融资。项目地块干净，不存在债权债务纠纷或债务已经剥离的项目。

  三、对于境外资金前融的融资主体准入标准。大部分外资机构特别看重融资主体的征信和操盘能力，一般情况下，除了根据百强排名来确定资质外，更多时候会根据外部评级来定，根据我们从合作方了解到的具体项目而言，一般评级AA或以上的央企、国企、民企实体企业可以达到准入要求，不过特别优质的项目（比如城市或该片区去化理想的）也可酌情考虑降低评级准入门槛。

  四、相关风险控制及担保措施。目前境外资金方前融业务操作的风控主要还是采取股权过户、剩余股权的质押、土地及或在建工程抵押，集团及实际控制人连带责任担保和其他项目公司的连带担保等方式。

  五、关于融资比例及放款方式。据目前市场上了解到的情况来看，外资机构对境内地产前融项目放款时，一般会根据项目情况来确定配资比例，一般在60%-80%不等，外资机构按土地款总额或抵押物价值的75%-80%配资，原则上收取固定收益，但项目公司股权应过户一定比例至外资机构名下，土地亦需一并抵押至外资机构名下。常见的操作方面，一般外资机构会在项目当地设立SPV公司，由SPV公司进入项目公司股权，股权比例双方协商确定，剩余项目公司股权质押给SPV公司，具体放款时以股东借款等形式处理。

  六、关于融资期限的选择。因地产前融项目存在融资难和成本高的特点，因此一般情况下的融资期限都是以1年左右的居多，不过一些成熟的外资基金对融资期限会放宽很多（长的可达3-5年），这类外资机构更关注区域位置，比如侧重于东部沿海、各大省会城市项目，其他城市项目一般都审慎介入。
    
  以上为市场上目前境外资金参与境内房企前期融的操作模式，第壹金融持续关注房地产融资市场，与诸多境外资金方就境外资金机构对境内地产项目的融资业务情况一直保持密切沟通与联系，对市场上新的资金信息和创新融资模式基本掌握的充分并且准确，同时第一金融基于我们对趋势的专业判断和分析能力，研究出了一系列针对目前一些优质房企、优质项目的创新融资方案，充分利用了境外资金成本、期限灵活等优势，协助房企走出融资难、融资贵、期限短的困境。