后疫情时代产业地产的发展趋势

  业内常言：做住宅的是高中生，做商业地产的是大学生，做产业地产的是研究生。抢占高段位的产业地产的蛋糕是特别不容易的。十年以前房企就提出多元化转型。随着产业地产的热度提升，从“房地产开发商”转型为“城市运营商”成为多数房企的选择。

  产业地产目前是红海也是蓝海。红海是因为有太多的传统地产商、实业企业转入产业地产领域。蓝海是随着片区未来的经济发展，如粤港澳大湾区，城市的转型升级、产业结构的调整优化，也存在对产业的转型升级的诉求和空间需求。 笔者根据国家政策的大力扶持以及市场的变化，总结出对产业地产的九大发展趋势，供您参考：   

  趋势一：后疫情时代的产业地产正迎来新的机遇和挑战。

  2021年是进入到后疫情时代的第一年，对于产业地产来说又是新的一年，经历过疫情的洗礼以及今年年底的回暖发展，预测明年产业地产会面临诸多新的机遇，如政府提供政策支持、市场内需拉动、海外需求旺盛等。伴随着机遇的同时，可能还会存在着挑战，如原材料成本的上涨、运营成本上升、融资渠道的困难等都将是产业地产要面对的，产业地产需要对此提前做好准备。

  趋势二：新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育、新消费、远程医疗等新兴的产业领域，将会在2021年展现出很好的发展潜力。

  在后疫情时代，信息化、智能化依然在继续发展并在产业地产上得到进一步应用，产业地产的信息化、智能化发展有助于产业地产结构转型，市场地位的提升。由此带来的综合性效益大大的推动产业地产持续加码信息化、智能化应用，迎来生态构建和产业布局。
趋势三：产业地产运营服务水平进一步提升。

  运营服务水平的升级有助于效率的提高、核心优势的打造，形成各方资源的协同合作，国内产业发展形势成为产业地产更新升级的风向标。随着产业的转型升级，产业地产运营商联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，全面提升产业园区运营能力；持续深化产城融合，以打造一站式、生态闭环的产业集群助推产业地产升级；同时，运营商注重运用信息化等创新技术手段创新园区运营。

  趋势四：产业地产数字经济的进一步发展。

  全球67%的1000强企业和中国50%的1000强企业都已经把数字化转型作为企业的战略核心。产业地产数字化转型是趋势。在数字化转型深入推动的背景下，不少产业地产发展集团运营的园区开始引入云计算、大数据、人工智能等技术来构建智慧园区，通过对基础资源与数据的共享，有助于提升企业运营效率、降低成本。预计2021年低产业地产数字化经济会取得进一步发展。

  趋势五：2021年，产业地产的商业模式已经基本告别了以赚取土地红利为主的土地增值模式。

  产业地产盈利增值模式分为三种：一是土地开发收益赚钱，二是产业布局带来盈利，三是资本运作，带来收益。一批先进的产业地产商正在探索以存量运营为主的资产增值模式，告别传统的土地增值二级开发带来的盈利模式。预计2022年这种模式将会出现规模化发展。

  趋势六：产业地产分为专业性和综合性两种发展模式。

  因为市场一系列的冲击加剧了产业地产众多的不确定性，在有限的资源之下，预计2022年产业地产会大致分为两种模式：第一种打造专业性产业园区，如生物科技园区、智能家居园区等。第二种以综合性产业园区为主，智慧园区、康养地产等。

  趋势七：REITs（地产基金）将会对产业地产领域进一步发挥作用。

  中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，这一政策的出台对于产业地产行业可谓是年度爆炸性的事件。《通知》限定了试点范围和试点对象，从长期来看，随着试点的成功，为后续有效解决如今产业地产退融资难、退出难的提供了有效的途径，打通了“融-投-管-退”各个环节，也将倒逼产业地产运营商进行改革，适应未来发展的需要。北京、上海、深圳等发达地区将会诞生出行业领头产业地产商。

  以上为笔者结合市场情况及在业务一线获取的信息得出的对产业地产发展趋势的分析，第壹金融持续关注地产的发展趋势以及产业地产融资情况，与诸多境外资金方就境外资金机构对境内产业地产的融资业务情况一直保持密切沟通与联系，对市场上关于产业地产新的动态、新的资金信息和创新融资模式基本掌握充分并且准确，同时第壹金融基于我们对趋势的专业判断和分析能力，研究出了一系列针对目前优质地产地产房企、城市运营服务方的创新融资方案，充分利用了境外资金成本、期限灵活等优势，协助产业房企走出后疫情时期、强监管下融资难、融资贵、期限短的困境。