后疫情时期的地产企业的债务重组与纾困融资

  虽然从4月起国内的房地产市场开始复苏，但从全球来看新冠疫情尚未停息，短期来看国内经济完全复苏仍然较为困难。目前迎来的购房潮一方面是由于前几个月的刚需压抑后的释放，另外一方面也受量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维影响。长远来看，未必持久。

  自5月份开始地产整体融资成本持续下行，不少实力型房企期望能通过贷款置换掉原来的高成本融资，另外还有很多小微房企希望通过债务重组等方式取得纾困融资或者重新获取更低成本的资金。同时受到前期疫情影响，近期房地产行业不良资产业务势头也比较猛，不少机构都表现出争先恐后、摩拳擦掌的态势。然而，地产企业的债务重组和纾困融资本身却是个外延很广的业务范畴，为便于说明，我从以下几个方面与大家进行交流探讨。

一、 哪些地产企业需要纾困
  从企业面临的经营状态来说，需要进行纾困融资的企业主要是以下的几种情形：资金链断裂、企业信用受损、无法融资自救、流动资金紧缺、债务逾期、债务缠身、涉诉查封、停止运营、法院已受理破产清算等情形。

  “债务重组+纾困融资”的方式能给那些因债务逾期而涉诉、涉纠纷、涉强制执行的地产企业更多的腾挪空间，甚至能成为挽救濒临死亡的地产企业的最佳办法。尽管原债权人与重组方因为利益冲突存在各种争议和拉锯，但在各方能为了大局做适当妥协并以盘活项目为共同目的的背景下，往往债务重组能达到更为理想和务实的方案和解困效果，纾困融资也能得到更好的解决。

二、 地产企业面临困境的时候可以通过何种方式纾困
  通常来说常规的手段主要是资产保护、流动性融资、资产与债务分离、债务重组、业务重组、盘活企业、债务代偿等，这个过程当中经常会使用一些并购重组的手法，比如通过出资入股和企业分立等方式剥离优质资产以盘活企业等等。需要注意的是纾困需要全方位解决企业的困难，包括但不限于解决企业流动资金，在贸然介入的情况下很容易进入坑越填越多、越填越大的死循环。从市场的情况来看，目前企业融资多为补洞式融资，补洞后洞更大，其他的比如过桥融资、拆东补西、填高利贷等基本上也是饮鸩止渴。

三、 找谁来做纾困融资
  目前市场上能参与纾困融资的资金来源主要为地方性城商银、资产管理的纾困资金、地方性AMC、资金较为宽裕及融资渠道较为多元的大型房地产企业、积极参与债务重组和纾困融资的私募基金以及一些配资机构均有参与小型房企的债务重组和纾困融资。

  市面上可做债务重组、不良处置、破产重整、纾困融资的机构可以说是五花八门，同时纾困过程中融资方对重整方的期望值也越来越高，这种情况下往往导致拥有优质资产的可以化解债务危机的房企寻找不到合适的重整机构，白白浪费了资源和时间，到最后导致优质的资产得不到盘活而折价出售。因此如何寻找和判断真的有债务重组和纾困能力的机构，除了需要融资方对重组和纾困机构具有一定的甄别能力外，融资方或可借助于专业的咨询和服务机构，利用其丰富的社会资源和项目经验为其债务重组和纾困融资提供咨询服务，寻找到合适的债务重整方或纾困融资资金，以更高的效率和更低的成本解决问题，对困境房企来说至关重要。

四、 如何在复杂的债权债务处理中实现纾困的目标
  实现纾困融资原则上一般为高位处置资产变现，低价打折清偿债务，其中处置端要想使资产不贬值，需要从时间、经营状况、交易对象、处置方式上下功夫；清偿端要想尽快处置平复事态，就要从兑付方式、谈判技巧、法律框架上下功夫。在关系平衡上，要注意众多债权人的协调所涉及到的多方面工作，比如府院联动、债权人谈判、受偿协调、各类事件处理等。在具体的解决方案方面，预重整、破产重整、破产清算以及托管运营、重组融资、股权收购、资产收购，联合百强房企合作开发、融资代建、兜底包销等全部都应在考虑的范畴之内，在适用方面则具体问题具体分析。

五、纾困企业如何盘活企业和资产
  重整方进入后通过何种方式迅速获取现金、清理债权债务并盘活企业和资产是纾困能否成功的关键，以下为常用的处置手段：

  对于可释放的资产（指解除查封、抵押和质押类的资产），一是重点考虑多元化出售方式，比如充分利用公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、重新组包、分包等各类出售模式，获得最佳价格并取得现金流；二是针对可用于租赁的资产，比如房产、机械设备等，通过租赁方式快速获取现金流；三是针对债权方等主体的不同诉求，通过资产置换的方式置换取得其他资产或用于抵偿债务；四是对特别优质类的资产进行重组，通过投资、分立剥离资产等方式进行盘活，使各方利益最大化；五是针对具体持续现金流的资产尝试发行资产证券化产品，比如借助强担保主体的征信打包资产后设计成证券化产品出售（或转让收益权）以获取现金流入。

  在对外债权的处置方面，一是考虑债务和解，利用重整时获取资产包价格折价的优势，与债务人折价和解并迅速退出；二是诉讼追偿，直接走法律程序；三是评估债转股的可能性，债权转为股权并阶段性持股，通过提升价值后变现。另外如果上述方案均难以预期，则可直接考虑对债务人启动破产清算的路径，也即通过破产流程、司法拍卖变现等方式。

  以上为我方在进行地产行业债务重组和纾困融资上的一些观点和经验，以及我司与外部合作的需求方、处置方的一些具体合作方式，期望与业内人事共同探讨和交流，寻求更优的地产行业的债务重组和纾困融资的方案和策略，为处于债务困境的中小房地产企业解决燃眉之急。